只懂跑售楼部套数据、复制粘贴出方案的策划不是好策划，只懂卖房子的销售也不是好销售。
房地产有一个特征就是地域性。就是说，汉口的房子，武昌、汉阳的客户很少，客户只会在临近自己经常生活的区域或工作区域选择购房，超出这个范围的比例很小。而合格的销售，基本的销售技能及技巧是吃饭的本钱，而对武汉所有在售项目熟悉，往小了说，区域市场熟悉，则是最基本的职业素养。对自己卖的产品都不熟悉，那卖个啥？！这个熟悉，不仅仅是对项目熟悉，现在还有一个对开发商的经营状况熟悉，更重要的是对项目所在区域的生活配套分布，如菜市场、早餐店、餐饮、夜市、超市、学校、医院、地铁等，了然于胸。
每个片区都会形成一个商圈，越靠近商圈，代表生活便利度越高，居住舒适度会受到少许影响。也不是离商圈越远，居住舒适度越高，而是有一个距离的度！我一直没看懂东西湖，环金银湖带的一些小区，除了临湖，周边什么配套都没有，还卖的死贵；还有一些远城区的山水别墅盘，除了风景，周边就是农村，湖北号称千湖之省，湖景资源在武汉根本就算不上稀缺资源！从居住价值重要性来做一个常规排序，明显便利度是高于舒适度的。当然，也不是一概而论，具体看个人需求层级及喜好。当项目便利度和舒适度达到某个均衡点时，这个项目的区位就是最优区位。所以，曾经有一句形容项目区位价值优势用到烂的广告词：出则繁华，入则宁静。兼顾便利度和舒适度，也不完全是胡扯。
把需求区域放在整个武汉市场角度考虑的购房者，通常是投机客，升值空间是该部分群体考虑的首要因素。学区房、内环、稀缺资源、政府重点扶持及大力发展区域、有区域产业支撑区域，这些都是物业保值增值的核心要素。但宏观政策面及市场大环境变化，房住不炒论调的定调、共同富裕政策的持续推进、公平精神被更频繁提及、疫情等突发事件对经济大环境的影响，炒房行为整体前景悲观。投资有风险，这些支撑物业保值增值的核心要素，在大政策和大环境面前，也不稳当！说不准哪天，就没有学区房概念了！北京好像已经有过这样的教改尝试了！
如果以长线持有，以租金收益为主要获利手段的投资行为，则可选择临商圈、地铁近（或交通便利）的小面积、低总价公寓（3米平层公寓和5.2米层高、带天然气优先选择，4.5米层高、无天然气公寓则建议谨慎购买），满租率高、单位租金高，在有余钱且投资回报率账算的过来情况下，可以入手！
如果是刚需或改善型客户，则单个客户的选择区域基本限定在某1-2个临近片区，销售人员在向客户推荐高价值物业时，则会涉及一个比较竞争优势概念。所谓比较竞争优势，就是同片区项目在区位类同情况下，单个项目依据与商圈的直线距离、地铁的距离、周边整体环境、项目规划、户型面积、小区景观、价格、开发商实力、是否有污染源、物业管理等诸多单项做一个综合考评对比，然后确定片区1-3个优质推荐物业。
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