一、xx镇基本情况
二、小区管理存在的问题
（一）业委会自治能力不足
1、业委会组建困难
2、业委会运作不规范
3、业委会工作开展难
（二）物业公司管理水平、服务质量不高
1、从业人员综合素质偏低
2、物业收缴率低、物业费上涨难
三、现有的举措
（一）加强对物业、业委会的业务培训
（二）加强对业委会人选的把关
（三）启动物业月查、第三方达标测评
（四）建立住宅小区综合治理联席会议制度
四、相关建议
（一）建立相关制度
1、建立业委会承诺制度
2、建立重大事项报备制度
3、建立离任审计制度
（二）建立部门联动
1、建立部门监管联动平台
2、综合运用测评和考核结果
小区物业管理调研报告－－－强化小区自治能力，提升物业服务水平
作为千年古镇，xx镇域内的小区房屋性质复杂，商品房、经适房、廉租房、动迁安置房、直管公房、系统房、农民自建房等种类繁多，而物业企业管理水平也参差不齐，导致部分小区环境欠佳，物业服务不到位，居民怨言颇多，各类投诉不断，甚至有居民用不交物业费等方法来应付，造成恶性循环。而业委会作为业主选举产生的自治组织，本应代表业主监督物业，维护广大业主xx的利益，但在现实中，业委会大多未能在物业管理中发挥其应有的作用，有些业委会甚至长期不工作、形同虚设。
为了进一步强化业委会的自治能力，更好的发挥业主自治，从而督促物业企业提升服务水平，本次调研通过对基层进行深入走访座谈，发现目前业委会、物业企业运作中存在的问题，并研究制定相应的措施。
一、xx镇基本情况
xx镇总面积23.48平方公里，常住人口约22万，下辖3个社区委员会、39个居民委员会。目前，泗泾镇辖区内共有商品房小区68个、约637.9万平方米，自建小区10个、约30.51万平方米，共有27家物业服务企业为全镇各类小区进行服务。同时，有33个符合条件的小区已经成立了业委会。
二、小区管理存在的问题
（一）业委会自治能力不足
1、业委会组建困难。一方面，很多住宅小区在组建业委会时，都遇到出租率高、违章搭建多等情况，完全符合条件的业主比较难找，即使找到了有的业主也不愿意做业委会工作，物色人选难。另一方面，业委会是体制外的自治组织，对人选没有专门的考察机构，而要求又比较高，既要热心公益、肯做奉献，又要大多数业主认可，不亚于选体制内的党支部人选。我镇今年共陆续启动了21个小区业委会的组建和换届工作，目前仅完成5个，其余都由于人选无法产生而暂缓、延迟。
2、业委会运作不规范。业委会成员大多年龄偏大，对相关法律法规不熟悉、缺乏专业知识。对于业委会的职责认识不清，有些业委会长期不开会，在开展工作特别是做工程时，重结果而忽视过程，常常抛开必要的程序，运作不规范。
3、业委会工作开展难。业委会可以说是志愿者、非专业组织，而业主对业委会的财务管理、工程等工作要求又高，加上小区业主各方矛盾错综复杂，众口难调，业委会要统一几千户人家的意见，工作很难开展，往往一部分满意了，一部分就吵起来。比如小区内的快递寄存箱，有些业主认为方便收取快递，是好事，有些业主则认为侵占了绿地、公共区域，不同意，业委会左右为难。
（二）物业公司管理水平、服务质量不高
1、从业人员综合素质偏低。物业服务企业流动性很大、工资低，使得很多从业人员综合素质不高，甚至有些小区经理业务水平也达不到行业标准，物业管理不规范，物业服务保障质量上不去，又缺乏与业主沟通协调艺术，造成了一些业主与物业公司的矛盾加剧。
2、物业收缴率低、物业费上涨难。纵观我镇住宅小区的物业费水平，68个小区中，物业费低于1.5元的有44个小区，占比64.71％，其中低于1元的有15个小区，占比22.06％。随着用工成本逐年增高、物业费又连续几年难以上涨，物业公司从自身利益出发，往往以下降服务质量来降低运行成本，造成物业服务质量与业主需求的服务标准差距拉大，多数业主拒绝
