房地产评估对于大多数人而言是听说过的多，真实感受过的少。恐怕只有在自己买房贷款或者有投融资需求时才会想起评估。
实际上，房地产评估牵扯的面还是比较广的。可以说整个房地产的全生命周期都离不开评估，且评估在其中起的作用非常关键。而关键中的关键就是房地产评估机构和估价师。
房地产评估
咱们来简单梳理下在房地产全生命周期中哪些大的阶段需要评估。
首先说拿地。开发商需要支付多少成本从政府手中买地，就需要找土地评估机构去评估土地价值。
拿到地后开始建房子。如果开发商自有资金不足以支撑项目竣工，就需要将土地或者正在建设的项目（在建工程）抵押出去融资。这时候也需要找评估机构去评估抵押标的物的价值，然后银行再根据评估值确定贷多少钱给开发商。
房屋竣工了，有些地方会要求开发商去上级管理单位（发改委或者住建局）进行销售价格备案。其备案价是否合理，仍然需要评估。
假设你购买了一套房产，现在做生意需要将房产抵押给银行融资或者卖掉套现，你就需要寻找一家评估机构对你的房产价值进行评估。这是大家日常生活中最常见的评估形式。
过了若干年后，假设你所在的小区由于配套设施老化、建筑物年久失修、城市规划调整等原因要被改造或者直接征收，还是需要去评估。
这里我只是列举了一部分涉及到房地产评估业务的例子，并没有穷举，也没办法穷举。而且单就我举的这几个例子而言，其中就牵扯着标的物的市场价值、抵押价值、征收价值等。虽然看着都是房地产的价格，但其内涵截然不同。
不同目的下的房地产评估
评估是一个比较宽泛的领域。我们所说的房地产评估只是其中最传统、与大家生活联系最密切的细分领域之一。按照2016年出台的《资产评估法》划分，评估还包括了资产评估、土地估价、矿业权评估、保险公估、珠宝鉴定评估和二手车鉴定评估等众多领域。
顺便提一句，现代评估起源于200多年前的英国。古典经济学之父威廉·配第、《国富论》作者亚当·斯密等都对评估理论的诞生进行过深刻探讨，为这一行业的兴起和发展奠定了稳固的根基。我国古代也有“待价而沽”、“奇货可居”等估价思维。可以说估价这一经济行为贯穿于古今中外各个历史发展阶段。
房产价值测算
对于我们个人生活而言，我们应该怎样认识评估、运用好评估呢？
在人们的日常生活中，交易行为无处不在。有交易就需要评估。
现代评估行业诞生之前，大量存在着的是买卖双方的直接交易。这就要求交易双方都必须对交易对象的价值有客观和准确的把握，然后才能通过博弈、谈判、妥协（俗称讨价还价）完成交易。但是随着社会分工的持续细化，你让一个种菜的人去计算他家自建房值多少钱，或者让一个金融公司的白领去匡算他家别墅装修的成本是多少，几乎不太现实。在这样的情况下，对房地产市场运行规律有深刻研究，对房屋价值有精准判断，对房地产交易流程能够规范把握的房地产中介机构或者从业人员就诞生了。评估就是中介之一。
所以，从一般意义上讲，大家把评估简单理解为交易过程中的居间者，或者市场交易行为达成的撮合要件就可以。它没有多么神秘，也没有多么伟大，它就是大家日常生活中雇来的服务员。
既然是服务员，那么在大家需要的时候就要找到它。目前我国房地产评估机构的资质等级分为三个级别。大家在选择评估机构时可以根据标的物的实际情况和体量去客观选择，并非是等级越高就越好，而是越适合才越好。比如用一套普通住宅去抵押贷款，你选择当地一家三级评估公司就完全可以，而没有必要去找什么世邦魏理仕、仲量联行等国际巨头。即便你找到了这些巨头，这些巨头都不会搭理你；就算搭理你，给你评估了，你交的评估费估计都够你自己吃一年早餐了，而且还是那种胡辣汤加油条带小菜的套餐。
找到适合自己的机构
机构选好后就需要选择估价师。大多数情况下估价师不是你自己选的，而是估价机构指派的。估价机构会根据你的评估需求选择专业对口的估价师去为你服务，而不会乱点鸳鸯谱。为啥我可以这么肯定呢，因为我常年就从事的是评估工作。《估价规范》和《资产评估法》就是这样要求的，我们也是这样做的。
估价师的优劣，一方面看估价技术和能力，因为估价就是技术和艺术的复合体。另一方面，也是最重要的就是要看其职业操守，因为估价原则第一条就明明白白写着“独立、客观、公正”。估价师一旦丧失了独立性，就会唯利（唯权）是图；丧失了客观性，就会主观臆断、犯经验主义的错误；没有了公正，也就丧失了估价存在的基础和意义。职业操守有多重要？就像前香港特首梁振英在给黄西勤（国众联集团董事长）所著的《足迹与梦想》一书的序言中所写的那样：“在房地产评估问题上，要集中力量学习的，不是技术，是操守，换句话说，是要学做人，不仅学做事”。近些年因为评估问题被罚款，被取消执业资格，甚至进橘子吃牢饭的估价师屡见不鲜。值得行业同仁警惕和惊醒。
估价师是估价行为的核心
为了尽可能减少人为操作的空间，确保估值的客观公正，近年来互联网、大数据、人工智能、区块链等技术在评估行业已经得到了大面积运用。智慧估价、阳光征收等也已经成为行业迭代升级、自我革命的新方向。但必须指出的是，大数据再怎么强大，人工智能再怎么神奇，只能解放人，不能代替人，因为人与动物最大的区别在于人会思考。就像恩格斯在《自然辩证法》中写到的那样：“地球上最美的花朵——思维着的精神”。估价过程中的艺术性需要人去把握，估算出的结果既要能如实体现估价对象的价值，更要闪烁人文关怀的光芒。（完）
估价行业需要互联网、大数据的加持和助力
............试读结束............
查阅全文加微信：3231169 如来写作网：gw.rulaixiezuo.com（可搜索其他更多资料）
本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至 3231169@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。如若转载，请注明出处：https://www.wuxingwenku.com/141754.html
