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《老年人住房新闻》：

凯雷集团和其他“活跃成人社区”先驱进入“未知领域”

凯雷投资集团

凯雷投资集团(美国纳斯达克上市，股票代号为CG )是一家全球性另类资产管理公司。公司成立于1987年，总部设在华盛顿，在六大洲的31个办事处拥有超过1575名员工。

截止2021年12月31日，凯雷资产管理规模达到3010亿美金，同比增长22%。2021财年，凯雷的募资总额、投入资本与已变现收益均创历史新高。

几十年来，凯雷一直在投资传统的老年人生活和护理领域。

随着老年住宅细分行业差异化的竞争定位，“活跃成人社区”中经验最丰富的开发商和投资者越来越多地从这种地产类型中获益。

在“活跃成人社区”市场上，包括私募股权巨头凯雷集团在内的一些经验丰富的参与者表示，这种“活跃成人社区”地产的平均居住时间是独居公寓平均居住时间的两倍以上，其利润率高于养老院。

“活跃成人社区”逐渐成为老年人住房的一部分。它与养老院细分领域的独立居住类型(现在的租客通常比过去更年迈)是不可互换的，但它是传统老年住房市场的有效补充。

上周在芝加哥举行的会议上，老年人住房和护理国家投资中心(NIC)小组讨论的主题是将“活跃成人社区”作为一种新的独立生活方式，与会者包括凯雷集团(CarlyleGroup)、AvenidaPartners、CortlandPartners和CapitolSeniors Housing的高管。

随着“活跃成人社区”市场近年来升温，对一个标准化产品定义的需求已经出现。

NIC已委托未来领袖委员会(FutureLeadersCouncil)为“活跃成人社区”具体定义，以便这个行业组织能够更好地跟踪其投资额。世邦魏理仕(CBRE)全美老年住房部门副主席威尔(AronWill)说，我们所知道的是，“活跃成人社区”这种地产类型起源于受年龄限制、税收信贷资助的老年公寓，现在成为一种非常受欢迎的产品。威尔主持了这个小组，他们关注的是“活跃成人社区”的租赁模式，而不是像太阳城那样，以简单收费的方式向老年人出售单户和多户住宅的庞大社区。

尤其是凯雷集团(CarlyleGroup)，它已成为“活跃成人社区”领域的一个主要参与者，并在大约5年前开始大举进军。凯雷与该领域的几家伙伴合作，包括与Greystar合作打造Overture品牌。在过去的四年里，Overture的规模迅速扩大，目前在Overture网站上列出了13个州的40个社区。

Capitolsenior Housing创始人兼执行合伙人斯科特?斯图尔特(ScottStewart)将目前为“活跃成人社区”提供的广阔市场比作这家总部位于华盛顿特区的公司在21世纪初进入更广泛的老年生活行业时的情况。

“这是一种非常稳定的资产类别，尤其是在风险调整后。”

凯雷集团(CarlyleGroup)首席执行官扎克·克罗(ZachCrowe)表示。

最初被养老院的高保险成本和运营密集程度吓到的一些机构团体重新回到这一领域，追逐收益。

多户型公寓有限的收益率现在也在推动对“活跃成人社区”的投资。斯图尔特看到很多活跃的成人，最年长的婴儿潮一代已经进入70多岁，离进入养老院至少还有十年时间。Capitolsenior Housing正在积极开发“活跃成人社区”，尽管最初遇到了一些挫折，但仍保持乐观。

“婴儿潮一代正在寻找第三空间，他们会在这里找到的，”斯图尔特说。

积极的人口增长趋势

凯雷投资集团(CarlyleGroup)首席执行官扎克?克罗(ZachCrowe)说，婴儿潮一代人口的老龄化是投资者对“活跃成人社区”感兴趣的主要驱动因素。凯雷投资集团(CarlyleGroup)在首次投资于“活跃成人社区”之前，研究了人口趋势，发现最年长的婴儿潮一代——60多岁和70多岁出头——距离进入传统养老院至少还有15年时间。

凯雷集团“活跃成人社区”投资组合包括一系列的收购和开发建设;15个已经稳定运营的社区。该公司观察到，活跃成人脱胎于传统普通住房——朴素、简单的郊区风格公寓——然后才增加了活跃成人社区的市场占有率。Crowe看到了活跃成人在所有价格点的机会，但他强调，需要仔细的市场分析，以确定特定地区的消费者想要什么，他们会为什么买单。

凯雷集团(CarlyleGroup)活跃成人投资组合的平均年龄在72岁至73岁之间，从需求角度来看，这让该公司感到兴奋，并为居民提供了一个潜在渠道，让他们转向凯雷更高护理的地产类别。几十年来，凯雷一直在投资传统的老年人生活和护理领域，曾一度持股包括技术娴熟的护理巨头HCRManorCare。

克罗说:“关于老年人住房，我们看到的最有趣的事情是，最年长的婴儿潮一代将直接达到进入活跃成人社区的平均年龄。”

“你不能一只脚进，一只脚出。”

AvenidaPartners创始人兼管理合伙人RobertMay

克罗认为，“活跃成人社区”占据着传统多户型公寓和独立生活之间的第三空间。它不与这两种地产类别竞争;相反，与活跃成人社区有竞争的是那些想要住在自己家里的老年人。

克罗估计，60%到70%的有活力的老人正在出售他们的家庭住房和缩小规模。凯雷投资集团(CarlyleGroup)发现，在最初针对活跃成人进行的调查中，在寻求缩小住房面积时，很少有居民会购买传统的多户型公寓。

这些居民对他们在养老院的生活感到厌烦。通常会抱怨，‘大厅里很多人都推着轮椅，这是我10年以后才需要居住的地方。10年前我父母就住在那里，”克罗说。因此，“活跃成人社区”在多户型公寓和养老院之间存在着消费者的刚需。但这并不意味着“活跃成人社区”的销售可以躺赢。

为了建立客户推荐机制，有效地把目标老年租客转换到这个第三空间，“活跃成人社区”经营者需要借鉴老年人住房最佳实践来成功营销。花哨的后挡板和最新的跑步机并不重要，重要的是展现搬进来后会有一个充满活力的社交生活场景。

克罗说:“我们在市场营销中加入了社交元素，让潜在客户相信我们正在建立社区。”

更强的租赁水平与租客黏性

进入多户型公寓细分市场内的“活跃成人社区”市场的投资者需要明白，租赁形式是不同的，CortlandPartners的投资总监JaredBankos说。这家总部位于亚特兰大的开发商目前在Attiva品牌下运营着9个“活跃成人社区”，在亚特兰大郊区、拉斯维加斯和德克萨斯州各地共运营着2200个单元。

尽管传统的多户型住宅的预租有时高达每月20-30套(取决于建筑的大小)，但对于活跃的成年人来说，每月6- 8套的预租被认为是成功的。所以这些建筑的规模往往比很多户型公寓小区小。例如，CortlandPartners的Attiva社区平均拥有180套公寓。

经验丰富的活跃成人运营商建立销售和营销团队，他们的社区建设正在进行中。AvenidaPartners创始人兼管理合伙人罗伯特·梅(RobertMay)表示，这让他们可以进入“活跃成人社区”领域，了解老年人在市场上的需求，并与养老院提供商发展互利关系。

AvenidaPartners公司

AvenidaNaperville是伊利诺斯州Naperville的一个活跃的62岁以上的“活跃成人社区”，由AvenidaPartners提供。

总部位于加州新港滩的Avenida在加州、科罗拉多州、伊利诺伊州、俄克拉荷马州和田纳西州有六个活跃的成人社区。今年5月，Avenida与总部位于加州欧文(Irvine)的PasscoCos合作。在田纳西州孟菲斯郊区日耳曼敦建立“活跃成人社区”;以及加州的棕榈泉。

Avenida在社区开业9个月前就启动了预营销和预租赁工作，向市场上对该产品感兴趣的有影响力的人以及老年生活提供商伸出援助之手，以缓解他们正在争夺同一租户的担忧。

这将促成建立一个相互推荐网络，例如，将更适合养老院的老人推荐给竞争对手，反之亦然。May认为“活跃成人社区”是老年住房的一个新起点。“我们可以在同一个沙箱里一起玩，”May说。“我们可以成为他们工作的补充。”

“活跃成人社区”的另一个好处是，一旦居民搬进来，他们很少离开，直到他们需要更高水平的照顾。克罗估计，在凯雷集团(CarlyleGroup)稳定的活跃成人社区，一旦居民搬进来并接受社区意识，他们在这里的平均停留时间为6到10年。

克罗说:“你必须有耐心，但是一旦社区住满了，他们就会一直住满。”“这是一个非常稳定的资产类别，尤其是在经过风险调整后。”

拥有持续、稳定的租赁可以让“活跃成人社区”投资者推动租金增长，从而转化为更高、更稳定的回报。

在凯雷投资集团的投资组合中，“活跃成人社区”的租金增幅位居第二。Crowe表示。

根据《老年住房新闻》(SeniorHousingNews)今年4月获得的信息，芝加哥附近新开业的Overture社区的起价在一居室/一卫生间每月约1955美元(约合人民币1万元)到两居室/两卫生间单元每月4500美元(约合人民币2.85万元)之间。

但凯雷正将业务拓展到不同的消费价格点。该公司正与总部位于纽约布法罗的CloverManagement合作，为中端市场开发一款产品，Clover创始人兼首席执行官迈克尔·约瑟夫(MichaelJoseph)将其称为“独立生活灯”。

据《老年住房新闻》(SeniorHousingNews)即将发布的一份关于“活跃成人社区”住房的报告显示，活跃成年人住房的利润率通常高于独立生活。根据《2017年老年人住房状况报告》分析的1995-2016年数据，独立生活的运营利润率中值约为47%。

资本市场密切关注

Will说，虽然“活跃成人社区”的开发商和投资者已经看好该产品未来的表现，但债务和股票市场的贷款机构和公司仍在密切关注它。

“对许多银行和股票投资者来说，这是一个未知领域，”他表示。

科特兰合伙人公司位于

得克萨斯州阿提瓦中央公园的活跃成人社区

由于“活跃成人社区”的混合本性:它不是纯粹的多户型公寓，也不是养老院。凯雷集团(CarlyleGroup)通过银行的多户型贷款部门以及房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)的贷款项目，成功地为其活力成人社区获得了建设和收购融资。

凯雷集团(CarlyleGroup)在活跃成人社区取得的成功，正促使银行注意到这一点，并批准融资。代理商们喜欢这种产品所产生的较长的持有期限和较高的租金利差。

"婴儿潮一代正在寻找第三空间，他们将在这里找到它。”Capitolsenior Housing创始人兼管理合伙人ScottStewart。

然而，债券和股票市场接纳活跃成人社区的步伐一直较慢。但这种情况正在改变。现行的“活跃成人社区”回报率与多户型公寓趋于一致。

克罗说:“一旦(投资者)体验到(活跃成人)和它的平稳运行，市场就会欣赏它，回报率也会调整。”

May表示，如果“活跃成人社区”继续成长为一种有巨大需求的投资，买家将感谢凯雷集团(CarlyleGroup)等公司为其铺平了道路。与几年前相比，现在有更多的投资机会。但投资者需要意识到，就像在传统的养老院一样，他们必须全身心投入。

“你不能一只脚进，一只脚出，”梅说。